容積率新規(guī)施行，為何都說是利好？權威解讀來了
12月13日，杭州市《關于優(yōu)化建設項目容積率及相關指標計算規(guī)則的通知》（以下簡稱“新規(guī)”）正式開始施行，施行后成交的出讓項目、取得劃撥決定書的劃撥項目以及新立項的改建和擴建項目，均按照該通知要求執(zhí)行。也就是說，包括目前已掛牌未成交土地在內，杭州新建、改建、擴建項目均可享受面積認定新規(guī)。
容積率是地塊開發(fā)容量的表征指標，也是城市更新過程中平衡成本與收益、決定開發(fā)增值等變量的敏感要素之一。
新規(guī)對杭州房地產市場影響有多大？老百姓能不能因新規(guī)獲得實實在在的好處？它又將如何持續(xù)推動杭州城市更新發(fā)展？記者采訪了各方專家以及房地產開發(fā)企業(yè)，從反饋來看，新規(guī)不僅將很快在設計層面落實，且將長久地影響城市公共空間和人居風貌。
9條計算新規(guī)，增、補有度
新的計算規(guī)則共9條，涉及停車、門廳、陽臺等多處功能空間，其中引起最多討論的主要是3項內容。
首先是停車空間。第1條中，“用于滿足停車配建最低標準的停車空間（包括獨立設置的且專門用于停車的停車樓、居住用地內位于底層架空平臺下方的停車空間、位于建筑內部的多層停車空間）不納入容積率計算”，被認為是明確鼓勵多樣化的停車形式。
“其實征求意見稿出來后，我們就已經在討論迭代方向了，還去其他城市參觀相關項目，接下去拿地肯定會考慮在建筑設計上做升級�！币患液贾荼就练科笙嚓P負責人表示，新規(guī)施行后，小區(qū)內外公共空間的設計迭代很快會出現(xiàn)。
其次是陽臺。第4條明確，“鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線，以及規(guī)劃有特殊要求的居住建筑，在規(guī)劃條件中明確需采用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率”。這意味著新規(guī)后在規(guī)劃設計端就解決了目前臨高架、高鐵等有噪音干擾的小區(qū)“封陽臺”之爭，且購房者的實際得房率也增加了。
之后是獎勵。第7條、第8條都涉及建筑面積獎勵：前者鼓勵商業(yè)商務用地范圍內的地鐵出入口、地面以上的站廳、向公眾24小時開放的空中連廊與建筑結合設置，連廊設置樓層不超過地上3層；后者對于在滿足自身配建要求的基礎上，按規(guī)劃要求配置的公共服務配套設施，其設置位置應對外開放且具備便捷的公共可達條件——兩者都可以“做一補三”，即給予不超過建成后無償移交相關部門管理部分3倍的建筑面積作為獎勵。
記者 曹堅 攝
平衡成本與收益，加強保障與公益
新規(guī)施行后，可以預見的變化之一就是有公建化立面要求的樓盤，其實際得房率將明顯提高。比如鄰近高速、高架等要求封閉式陽臺的單元，同樣的建筑面積，購房者實際可使用的套內面積更大。
“要為新規(guī)點個贊，它對杭州的建筑規(guī)劃、設計以及住宅產品等都將產生積極影響�！闭憬〕青l(xiāng)規(guī)劃設計研究院高級工程師姚銀萍毫不掩飾看到新規(guī)后的感慨，因為此前很多因為規(guī)劃限制而不得不放棄的設計嘗試，如今都有了變?yōu)楝F(xiàn)實的可能，“但后續(xù)的細化詳規(guī)肯定還要再跟進，比如架空停車層的相關消防要求，架空停車屋頂?shù)木G地、地面人車分流的控制要求，具體的標準規(guī)范需要進一步明確�！�
在姚銀萍看來，政府也通過新規(guī)傳達了控制項目投資造價、提升建設品質的信號，以吸引更多開發(fā)企業(yè)加入推動城市更新。以地下停車空間為例，通常造價高達4000-5000元/平方米，占了項目投資額的很大一部分，如果轉為地上，則成本可以降一半，對開發(fā)企業(yè)平衡成本與收益是非常有意義的。與此同時，在規(guī)劃層面又對街道界面風貌控制、綠化率、消防要求制定更詳細規(guī)定，控制投資成本、保證居住品質、提升城市風貌。
“鼓勵開發(fā)企業(yè)做樓宇和公共交通設施之間的公建，對城市的交通規(guī)劃和便捷是有很大好處的。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，新規(guī)中明確“利用城市公共空間并向公眾開放的公共連廊，不納入容積率計算”“位于用地范圍內，設置在室外一層、無圍護結構、頂蓋寬度不大于3米的開放式風雨連廊，不納入容積率計算，同時不計算建筑密度”等計算方法，在香港、新加坡、東京等高度繁華的城市中心區(qū)域都有實踐案例，“把樓宇架起來，給未來城市的發(fā)展留出更多想象空間。”
市場的反應或許很快會直接表現(xiàn)在土地成交上。12月19日、12月31日分別有兩場土拍共9宗涉宅地塊將陸續(xù)出讓，包括錢二地塊、濱江西興單元地塊等熱門地塊，都將按照容積率新規(guī)執(zhí)行。一位近期正在看地的開發(fā)商告訴記者，雖然前期已經看好的地塊還是會參拍，但可以預見，“接下去的拍地競爭肯定會更激烈�！�
記者 曹堅 攝
規(guī)劃探索，為城市界面“創(chuàng)新”留出空間
在杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)的新規(guī)政策解讀中，開宗明義，出臺新規(guī)是：為進一步提升杭州市建設項目開發(fā)品質，打造好房子，改善人居環(huán)境，激發(fā)市場活力。
事實上，包括杭州在內，最近一年間已有多個城市出臺容積率新規(guī)，調整容積率計算辦法。
2023年11月，《廣州市建筑工程容積率計算辦法》印發(fā)實施，明確住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，并允許設置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制其進深。隨后，多個項目調整設計，重新報批建設工程規(guī)劃許可證。短短一年，廣州市面上的住宅產品得房率從80%逐漸超過100%，個別項目甚至開始向125%、130%突破。
今年5月，深圳發(fā)布2024版《深圳市建筑設計規(guī)則》，過去計入“公攤”面積的兩大部分，修訂后將把避難層、機房等公共空間列為“不計容積率建筑面積”，放松陽臺尺寸限制，增加凸窗尺寸，明確減少住宅公攤面積、有效提高得房率，并對住宅和宿舍實行150米限高等。
“深圳已經不少有利用地面垂直空間打造公共綠化、提高居住品質的成熟項目，相信杭州很快也會有，在城市更新發(fā)展的背景下，未來在規(guī)劃條件上的探索肯定會持續(xù)。”姚銀萍說，在新規(guī)的引導下，必然會有很多項目愿意大膽地嘗試創(chuàng)新設計，為提升居住品質找到更多可行之路。
與其他城市相比，杭州的新規(guī)把更多目光放在了建筑規(guī)劃紅線與公共空間的銜接與過渡上——兩條“做一補三”規(guī)定，以及“鼓勵在詳細規(guī)劃層面將街區(qū)范圍內綠化、公共服務設施、人防工程統(tǒng)籌開發(fā)和集中設置，除居住用地綠化率以外的上述地塊指標可在不跨越規(guī)劃單元的街區(qū)范圍內進行區(qū)域統(tǒng)籌平衡”，都是將建筑放置于城市公共空間之內通盤考慮。
毋庸置疑，這些都是基于城市發(fā)展的格局和遠見。如何體現(xiàn)一座城市的“創(chuàng)新”，如何展現(xiàn)環(huán)境的宜居，如何讓居住者認可“好房子”？在建筑上，解放風雨連廊、架空層、陽臺等諸多“灰度”空間，讓個人空間保持私密，讓公共空間可停留，同時讓城市界面更加融合、開放——在城市更新的過程中，創(chuàng)造新的需求，這也是另一種層面上的供給側結構性改革。
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