中國江蘇網(wǎng)訊 “您的賬戶入賬人民幣75元�！苯眨贤ㄊ谐绱▍^(qū)學田街道南川園社區(qū)金鑫苑8號樓203室業(yè)主的手機銀行跳出到賬提示，這是該小區(qū)業(yè)主委員會委員莊榕芳完成的最后一筆網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬。最近，她按照金鑫苑業(yè)委會決定，將今年前5月停車收益發(fā)給業(yè)主。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

這筆錢雖不多，對于金鑫苑卻具有重要意義——首次實現(xiàn)公共收益全體業(yè)主共享。物業(yè)費收繳率低、公共維修基金幾乎為零、環(huán)境臟亂差、管理一團糟、矛盾糾紛不斷……兩年前的金鑫苑，一直被居民吐槽。一度入不敷出，如今扭虧為盈，這個老舊小區(qū)如何實現(xiàn)收益共享？9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

先干事再收費9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

6月22日，端午節(jié)假期第一天，金鑫苑就來了客人——學田街道果園社區(qū)黨委副書記王毅帶著南川園新村、薔薇園兩個小區(qū)業(yè)委會代表上門“取經(jīng)”。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

王毅此前在南川園社區(qū)工作，對金鑫苑知根知底：小區(qū)1999年建成，共11棟樓292戶，常住人口782人，前后換了4家物業(yè)公司，物業(yè)費收繳率不足30%，第四家物業(yè)公司于2021年9月撤出后，再沒“下家”愿意接手這個“燙手山芋”。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“這么下去不是辦法！”南川園社區(qū)黨委書記倪燕提出，要解決小區(qū)管理問題，首先要組建新的業(yè)主委員會。社區(qū)黨委牽頭，召集居民代表，研究制定業(yè)委會成員民主選舉辦法，先以樓道為單位推選30名樓道代表，再由樓道代表推選11名樓長，即業(yè)委會委員，最后由業(yè)委會委員推選出主任、副主任。2021年11月13日，新的業(yè)委會成立，經(jīng)第一次全體業(yè)主代表大會討論決定：小區(qū)實行自主管理。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

新業(yè)委會上任，難題接踵而至。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

沒有物業(yè)公司，物業(yè)費怎么收？《民法典》明確了物業(yè)公司收取物業(yè)費的權(quán)利，對業(yè)主委員會收取物業(yè)費的情況并沒有提及。經(jīng)前期廣泛征求意見，金鑫苑全體業(yè)主代表大會通過《全體業(yè)主代表授權(quán)業(yè)委會收取和使用物業(yè)費的決定》。經(jīng)所在社區(qū)備案，業(yè)委會成功在銀行開設(shè)賬戶，打通物業(yè)費收支渠道。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“業(yè)委會收支物業(yè)費，在法理上行得通�！苯K高仁律師事務(wù)所律師徐海兵認為，《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)委會的一項職責是履行“業(yè)主大會賦予的其他職責”。金鑫苑業(yè)主大會決定自管自治，業(yè)委會為提供物業(yè)管理的服務(wù)人，有權(quán)向全體業(yè)主收取相關(guān)費用，業(yè)主大會決定對全體業(yè)主具有約束力。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

實現(xiàn)基本運轉(zhuǎn)，物業(yè)費定多少？業(yè)委會算了一筆賬：按照需要1名管家、3名保安、2名保潔測算，每人每月工資分別為3500元、2500元、1500元，全年人員工資支出約17萬元。再加上3萬元綠化維護費、2萬元公共維修費支出，維護小區(qū)正常運轉(zhuǎn)，每年至少需要22萬元，折算下來，每平方米每月收費不能低于0.6元。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“之前物業(yè)費才五毛錢，現(xiàn)在價格漲了，估計更沒人交！”業(yè)主代表們提出質(zhì)疑。金鑫苑業(yè)委會主任施偉認為，物業(yè)費收多收少，關(guān)鍵在于業(yè)委會工作干多干少。新班子剛成立，居民們都在觀望，不能等收了物業(yè)費再干活，得先把事情干起來，“哪怕拿我的退休工資墊，先把保安、保潔員配起來。”9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

半個月后，保安、保潔員上崗，小區(qū)管理開始重回正軌。2021年12月初的一天晚上，有居民在業(yè)主群中留言：剛進小區(qū)大門時，看到傳達室的燈又亮起來了，久違的情景，這才有回家的感覺。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

每月曬“兩筆賬”9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

業(yè)委會班子達成共識：上一屆業(yè)委會之所以干不下去，原因無外乎決策不透明、賬目不公開、缺乏公信力，決不能重蹈覆轍。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

支出物管人員工資14500元，停車費收入4320元，活動室租金收入4500元……6月7日，業(yè)委會將“五月份收支明細表”發(fā)送至業(yè)主微信群。每月10日前后，小區(qū)財務(wù)收支“兩筆賬”都會如約而至，物業(yè)費收支、結(jié)余等賬目情況一目了然，供全體業(yè)主查閱。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“物業(yè)費定多少，得大家說了算�！�2021年12月中旬，第二次全體業(yè)主代表大會上，業(yè)委會拿出每平方米每月0.5元和0.6元兩套物業(yè)費收費標準方案，能收多少錢、能辦多少事，讓全體業(yè)主代表自己選。物業(yè)費收費標準、收費辦法事先公示，廣泛征求意見。最終，全體業(yè)主代表一致通過“0.6元收費方案”。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

去年1月17日起，物業(yè)費收繳工作啟動。莊榕芳打開手機，向記者展示今年年初業(yè)主微信群里的聊天記錄，里面是業(yè)主們上傳的網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬截圖。莊榕芳根據(jù)截圖開具收據(jù)，每月匯總收費信息后制成表格發(fā)至業(yè)主群，收費過程全程公開，接受所有業(yè)主監(jiān)督。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

新業(yè)委會成立后，居民提出最想要解決的是亂停車問題。金鑫苑地處南通主城核心區(qū)，緊鄰商圈綜合體、城市主干道，周邊辦公樓林立，車流量較大�！鞍滋旎貋�，基本找不到車位�！本用裰茺惼几嬖V記者，小區(qū)安裝門禁道閘前，每天都有“陌生面孔”進來“蹭車位”。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

業(yè)委會調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金鑫苑車位僅91個，日常實際停車需求約180輛。去年，在南川園社區(qū)支持下，金鑫苑實施停車位改造，車位增加至187個，小區(qū)里每天上演的“搶車位”成為過去。設(shè)置“價格門檻”，擋住外來車輛。去年11月，經(jīng)全體業(yè)主代表大會表決通過車輛管理辦法：外來車輛免費停車半小時，2小時內(nèi)收費10元，2—4小時收費20元，超過4小時按每天30元封頂收費；對沒有停車需求的業(yè)主，給予每戶每年120元補貼；明確停車收益由交納物業(yè)費的業(yè)主共享，分別于每年6月、12月發(fā)放。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

決策透明、賬目公開、收益共享，業(yè)委會的公信力與日俱增。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

靠真誠服務(wù)9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“下水總管堵了10多年，每次還得住戶自己掏錢疏通！”“外墻磚脫落砸壞了車，物業(yè)公司不肯擔責！”“換了誰都不好使，物業(yè)費一分錢都不會交！”9號樓曾經(jīng)全員拒交物業(yè)費，不配合物管工作，對業(yè)委會、物業(yè)公司極不信任。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

金鑫苑新一屆業(yè)委會成立之初，面臨諸多歷史遺留問題，居民對于物業(yè)管理的成見根深蒂固。如何解開居民心結(jié)？南川園社區(qū)和金鑫苑業(yè)委會觀點一致：靠真誠服務(wù)。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

去年，在崇川區(qū)、街道層面指導下，南川園社區(qū)成立民辦非企業(yè)性質(zhì)社會組織——物業(yè)服務(wù)社，將社區(qū)書記、業(yè)委會成員、社區(qū)網(wǎng)格長、鄰里理事、社區(qū)民警、城管隊員等納入進來，為老舊小區(qū)物業(yè)管理提供“智囊團”“服務(wù)員”。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

找來專業(yè)施工隊，改造下水管道，徹底解決堵塞問題；增設(shè)寵物便溺箱，新建小游園……物業(yè)服務(wù)社和業(yè)委會通力合作、靠前服務(wù)，效果立竿見影——“我們樓這次可沒掉隊，早早把物業(yè)費交齊了�！�9號樓居民張志生不僅帶頭交物業(yè)費，還主動參與小區(qū)志愿服務(wù)。今年僅用時1個多月，金鑫苑物業(yè)費交費率即達99%。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

因“欠賬太多”、力量有限、經(jīng)費不足，小區(qū)衛(wèi)生和管理難以在短時間內(nèi)徹底扭轉(zhuǎn)局面。金鑫苑發(fā)動黨員和能人，成立志愿者隊伍，支援管理服務(wù)一線。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“這是什么材質(zhì)，內(nèi)徑有多少？”6月21日，金鑫苑地下管網(wǎng)施工現(xiàn)場，老黨員朱仁昌又來“找茬”。自老舊小區(qū)出新改造動工以來，朱仁昌就當起了“義務(wù)監(jiān)督員”，嚴把施工質(zhì)量關(guān)。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

黨員帶頭，居民踴躍加入�！靶^(qū)搞得好，大家都享福�！标懚魇悄掣咝Ｎ㈦娮訉I(yè)的老師，他主動加入志愿服務(wù)隊，發(fā)揮專業(yè)特長，當起“電工師傅”，無償幫居民解決用電問題。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

清理雜草、修剪樹枝、清掃樓道，志愿服務(wù)隊都包了。如今，隊伍人數(shù)增加到30多人，小區(qū)環(huán)境在業(yè)主們共同努力下面貌一新。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

每天早上7點半，物業(yè)管家周友達準時出現(xiàn)在小區(qū)里。干物業(yè)管家不到一年，周友達已和居民們“打成一片”。老周手機24小時開機，誰家水管堵了、煤氣灶壞了，隨叫隨到，甚至有業(yè)主把家門鑰匙交給他保管�！岸颊f老小區(qū)物業(yè)難做，真有那么難嗎？”記者問�！岸酁榇蠹蚁胂耄贋樽约合胂��！崩现艽鸬酶纱唷�9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

記者手記>>>9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

共建共治方能收益共享9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

最近，“金鑫苑給業(yè)主發(fā)錢”的消息曝出后收獲輿論一波點贊。去年，南通市崇川區(qū)萬濠星城小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司對簿公堂，“鏖戰(zhàn)”7個月，追回145萬元公共收益，也贏得一片叫好。這類新聞之所以“吸引眼球”，歸根到底是因為太少。我省約2.4萬個居民小區(qū)，僅35%成立業(yè)委會，其中能夠?qū)崿F(xiàn)收益共享的更是鳳毛麟角。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

《民法典》規(guī)定業(yè)主有向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費的義務(wù)，也明確小區(qū)公共收益為全體業(yè)主共有。部分物業(yè)公司要業(yè)主履行交納物業(yè)費的義務(wù)，卻沒有讓業(yè)主享受到相應(yīng)服務(wù)和公共收益的權(quán)利，造成雙方矛盾不斷，陷入惡性循環(huán)。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

金鑫苑是“一只麻雀”，解剖它的意義在于為解決一類問題提供參考。老舊小區(qū)公共收益普遍較少，物業(yè)公司收不到物業(yè)費，無利可圖，撤離是遲早的事。如今，在業(yè)主共同努力下，金鑫苑建立起一套較為可行的管理架構(gòu)和制度，這一做法可以為其他小區(qū)自治提供樣本。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)

“進了小區(qū)的門，就是小區(qū)的人�！辈稍L中，周友達的這句話讓我印象頗深。小區(qū)就是小型的“命運共同體”。金鑫苑最困難時，街道社區(qū)沒有缺位，一批盡心盡責的業(yè)主挺身而出。只有人人盡責、人人參與共建共治，人人享有才能實現(xiàn)，幸福家園才會觸手可及。9c3新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門戶網(wǎng)