南京石榴新村城市更新試點項目迎來“回遷選房” 老街坊們留在市中心住上新房
記者 徐晉
7月25日上午8時，經過身份審核、資格確認、選房、登記歸檔，在南京市石榴新村城市更新項目原地回遷選房現場，1號選房居民羅建鎖定了心儀戶型。“新建的樓房不僅環(huán)境好采光好，而且建在老房原址上，未來還能和老鄰居們住在一起。”他非常開心。
石榴新村始建于上世紀50年代，距新街口商圈一步之遙，離朝天宮一街之隔。雖然在城市黃金地段，這里卻長期是破、亂、臟、險的老棚戶區(qū)樣貌。2020年，南京實施石榴新村老舊住宅原址重建項目，該項目也被列為南京市首個城市更新安全消險改造試點項目、江蘇省首批城市更新試點項目。
老房“病入膏肓”
一朝“重獲新生”
選房現場，耄耋之年的羅林難抑激動之情：“沒想到這輩子還能住到新房，臥室、廚衛(wèi)一應俱全，還加裝了電梯，真是太好了！”
84歲的羅林和老伴住在石榴新村50多年，家里最多時住了7口人。他家的老房算是這里的“高配”，但也不過是在原有30平方米平房上加蓋一層二樓。像羅林這樣的情況并非個例。石榴新村總占地面積1.6萬平方米，有388戶居民，原房屋面積在35平方米以下的占總戶數的48%，最小的僅有7平方米左右。
2000年以來，石榴新村曾有過3輪拆遷征收計劃，但都宣告失敗，按照傳統(tǒng)拆遷模式很難運作。
轉機發(fā)生在2019年《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》出臺，提出用3年時間完成全市在冊危房治理任務。當年石榴新村片區(qū)房屋均被鑒定為D級危房，被納入城市更新安全消險項目，拆除重建方案首次被提出，“病入膏肓”的老房子有望“重獲新生”。
有別于拆遷征收，城市更新優(yōu)先探討原址重建的可行性，主張政府和居民充分協商，共同出資�！熬用竦挠^念一時很難轉換，我們要反復跟他們解釋，石榴新村不是征收拆遷，是城市更新原址重建�！表椖繉嵤┲黧w單位南京越城建設集團副總經理陶瑩告訴記者，項目推進的每一步都是“試”出來的，沒有成例可循。從一輪征詢到方案設計，再到二輪征詢、簽約搬遷、選房，每往前走一步，都是摸著石頭過河。
告別“政府包辦”
居民全程參與
7月22日上午10時，距離選房日期還有3天，但周芹的辦公室里早已擠滿了人，不少居民按捺不住前來“探風”。
周芹是駐場辦公居民組一組組長，作為部隊轉業(yè)的機關干部，直面基層群眾，參與老舊房屋改造工作，她還是“頭一遭”。
城市更新改建在“面上”，更要改進群眾的心里。項目啟動之初，南京市主要領導帶隊開展實地走訪調研，秦淮區(qū)委邀請每戶居民參與到方案制定、設計改造全過程。一項創(chuàng)新之舉是，現場設了8個居民組，每組成員由區(qū)機關干部、街道基層人員和越城集團工作人員組成，像周芹一樣下沉到一線的機關干部有很多，各組員發(fā)揮所長，協同配合，為群眾耐心講解城市更新理念，消除大家心中的顧慮。
盡可能獲得更多利益是大部分居民的想法。這些自建房幾乎都無產權，當老一輩過世，兒女都享有繼承權，繼承權公證就是一大難題，兒女都不愿松口，都想借機分“一杯羹”。周芹記得，有戶居民始終不愿意簽約，她要求拆除重建后拿3套房，“沒有房的家人這次都要解決住房”。
怎么破局？一個集結司法、民政、房產、律師等多部門資源力量的“多元化矛盾協調小組”應聲而出，從婚姻問題咨詢到繼承公證辦理，再到矛盾糾紛調解，只要居民需要，協調小組樁樁參與、件件過問。
按照方案細則，2021年1月10日0點前，石榴新村原住民總簽約率必須達到97%，拆除重建方案才能進一步往下推進。如未滿足要求，項目即刻終止，相關部門擇期啟用“B計劃”——按照危房消險的要求，酌情對危房進行加固維修。
陶瑩介紹，直到2021年1月9日上午，離目標數還差十多戶�？粗椖恐笓]部電子屏幕上的數據停滯不前，大多數已簽約的居民也坐不住了，紛紛加入到勸說隊伍�！安荒芤驗橐恍〔糠秩硕⒄`了整體進度，我們一起幫著勸勸這些老鄰居�！碑斕焐钜�11時57分，最后一戶簽約，電子屏幕上的數字穩(wěn)穩(wěn)地跳到97%，陶瑩將這一刻保存在了手機相冊。
“定制”36種房型
解決“眾口難調”
錢從哪來？這是老舊小區(qū)拆除重建無法回避的難題。
根據《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》，D級危房翻建資金可依照市、區(qū)財政和產權人3∶3∶4的比例分攤，產權人最終承擔建設費用的40%。
經測算，石榴新村老舊住宅每平方米建設費用為7000元。按照上述方案規(guī)定，居民需自行承擔2800元每平方米的建設費用。
陶瑩介紹，石榴新村300多戶自建房大多沒產權證，也就意味著無法上市交易。借助拆除重建，居民承擔少部分費用，新建的樓房不僅大幅改善居住條件，房屋交付后還可按實際面積領取不動產權證�！澳呐轮凰憬洕~，最終受益的還是居民。”
石榴新村供居民回遷選擇的房型多達20種面積、36種戶型。南京回歸建筑環(huán)境設計院建筑所所長黃煒煒直言，石榴新村項目設計是她從業(yè)以來接過的最為棘手的案例�！白钚粜吞變让娣e20平方米，隨后以2.5平方米遞增，最大套內面積67.5平方米，最高11層，最低4層，全部配有電梯和陽臺�！鼻昂蠼涍^70多輪修改調整，黃煒煒和設計團隊一方面求解最大容積率，力爭讓更多居民實現回遷“安居夢”；另一方面，新房設計盡可能精準對應舊房面積，按照拆除與回遷面積一致原則，公平優(yōu)先，也避免群眾支付過多建設費用。
敲定戶型、辦完手續(xù)，羅建馬不停蹄地趕往不遠處的項目建設工地，看著眼前6幢新樓拔地而起，他臉上充滿笑意，伸手指向遠處的一幢樓，那里有他未來的新家。
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