不是“老破小”但需“微改造”，誰來實(shí)施、怎樣實(shí)施、錢從哪兒來——南京一小區(qū)這樣化解“中年危機(jī)”
在當(dāng)下的城市更新時(shí)代，有一類小區(qū)正面臨尷尬的境遇：房齡10到20年左右，不屬于需要整體出新的老舊小區(qū)，但一些設(shè)施開始老化或損壞，或老設(shè)計(jì)跟不上新需求，需要局部“微改造”。但是，“微改造”該如何實(shí)施？誰來實(shí)施？錢從哪兒來？
通過業(yè)主自治實(shí)現(xiàn)小區(qū)微更新或許是一條思路。南京市建鄴區(qū)濱江奧城觀瀾苑小區(qū)使用公共收益、物業(yè)維修基金和業(yè)主眾籌資金等，完成了車庫、非機(jī)動車庫、小區(qū)公共路面、單元門、景觀水系、消防水系統(tǒng)、電梯維修、室外防水等十余項(xiàng)改造，小區(qū)居住舒適度有了明顯提升。近日，記者實(shí)地探訪他們的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和做法。
小區(qū)一度衰敗成業(yè)主心中之痛
江蘇大劇院北門對面、夢都大街北側(cè)便是濱江奧城觀瀾苑小區(qū)。向西是揚(yáng)子江大道、向東南是奧體中心，小區(qū)可謂地段絕佳。但這個(gè)小區(qū)的房價(jià)卻長期處于整個(gè)板塊的低谷，主要原因便是小區(qū)環(huán)境破舊、雜亂，與周邊小區(qū)差距較大。
“地下車庫地面起砂嚴(yán)重、墻面滲水、燈光昏暗、車輛常年積灰，小區(qū)路面上面包磚起起伏伏，老人和小孩走在上面都要小心跌倒�！睒I(yè)主李春霖說起小區(qū)原來的樣子時(shí)這樣描述。
觀瀾苑小區(qū)建成于2008年，總建筑面積近11萬平方米，有719戶居民。小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)過10多年使用且缺乏維修保養(yǎng)，逐步出現(xiàn)水消防系統(tǒng)癱瘓、墻面滲漏、地面破損嚴(yán)重等問題，居民生活備受困擾。
2017年，小區(qū)引進(jìn)萬科物業(yè)，合同中約定，小區(qū)公共收益中的65%由萬科物業(yè)支配，用于公共區(qū)域的維修。物業(yè)入駐觀瀾苑小區(qū)后，也如約啟動了小區(qū)道路的維修改造工程。但是，3年后物業(yè)合同到期，大部分業(yè)主卻不同意繼續(xù)與萬科物業(yè)續(xù)約，原因是第一期維修改造的效果不盡如人意。對此，萬科物業(yè)南京第一分公司總經(jīng)理張立志坦言，當(dāng)時(shí)萬科物業(yè)對小區(qū)公共區(qū)域維修改造沒有經(jīng)驗(yàn)，采取的是施工外包的方式，不僅施工質(zhì)量難以管控，價(jià)格也偏高。
2021年，小區(qū)業(yè)主大會再次啟動物業(yè)公開選聘，令人意外的是，這次中選的仍是萬科物業(yè)。業(yè)委會主任史磊說，萬科物業(yè)再次坐到談判桌前時(shí)，表現(xiàn)出極大的誠意。雙方對物業(yè)合同進(jìn)行了修訂，對接下來為期3年的公共收益分配方案進(jìn)行了調(diào)整：萬科物業(yè)可支配90%，用于小區(qū)公共區(qū)域的維修。
2022年起，小區(qū)開啟大刀闊斧的公共區(qū)域維修工程。2024年上半年，工程陸續(xù)結(jié)束。小區(qū)從局部細(xì)節(jié)到景觀，都煥然一新。嘗到甜頭的小區(qū)業(yè)主，現(xiàn)正在謀劃下一步對小區(qū)外立面、大門、圍墻等更多部位的改造。
“第二個(gè)3年”改造方獲成功
8月22日，記者來到“煥新”后的濱江奧城觀瀾苑小區(qū)。只見小區(qū)東側(cè)是臨河風(fēng)光帶，綠樹、紅圍欄、休閑長椅、新地磚，一幅生機(jī)勃勃的畫面。東門入口景觀簡約大氣，新鋪的柏油道路腳感舒適，一樓架空層出新后改為休閑區(qū)，老人們正在這里打牌、下棋。業(yè)主們最為滿意的是車庫的改造，原本起砂嚴(yán)重的地面如今堅(jiān)硬光滑，原先開裂斑駁的墻壁變得潔白干凈，使用感應(yīng)燈帶后顯得更加寬敞明亮。一位業(yè)主打趣說，“感覺車子停在這里都變高檔了些！”
小區(qū)對非機(jī)動車庫也進(jìn)行了改造，原本“臺階+斜坡”樣式的入口坡道太難用，導(dǎo)致業(yè)主不肯往地下車庫里停車，小區(qū)地面上非機(jī)動車泛濫成災(zāi)。改造后，非機(jī)動車庫入口是舒適的靜音止滑坡道，地面和架空層的電瓶車消失了，綠油油的草坪成為小區(qū)新景觀。
對小區(qū)改造的細(xì)節(jié)，“工程組”業(yè)主代表李春霖如數(shù)家珍：“小區(qū)監(jiān)控室之前幾乎是癱瘓的狀態(tài)，現(xiàn)在小區(qū)裝了不少攝像頭，專門用于監(jiān)控高空拋物的攝像頭就有30多個(gè)，哪怕是有人從樓上丟下一個(gè)煙頭，每一位業(yè)主都有權(quán)限查看是誰扔的。”一直讓業(yè)主們“看不順眼”的單元門、老化嚴(yán)重的電梯也更換了，使用的是業(yè)主眾籌資金和物業(yè)維修基金。
采訪中，記者最為疑惑的是，小區(qū)改造的第一個(gè)3年和第二個(gè)3年，是同一家物業(yè)、同一個(gè)業(yè)委會，小區(qū)公共收益也并未有太大的變化。為什么第一個(gè)3年改造效果不理想，第二個(gè)3年卻成功了？
史磊說，第二個(gè)3年，萬科物業(yè)最大的改變是，所有改造工程全部自己干，把自己逼成了“改造專家”，工程質(zhì)量有保障，工程費(fèi)用還大大降低。小區(qū)居民對物業(yè)的滿意率，從2022年底的64%提升至2024年6月的80.9%。
“自主微更新”模式能否廣泛復(fù)制
南京有多少像濱江奧城觀瀾苑這種“中年”房齡的小區(qū)？記者在二手房網(wǎng)站搜索房齡在10到20年之間的在售房源小區(qū)，有1566個(gè)。這種“自主微更新”模式能否復(fù)制到其他小區(qū)？
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，濱江奧城觀瀾苑“自主微更新”成功有兩個(gè)關(guān)鍵要素：業(yè)主團(tuán)結(jié)，業(yè)委會推進(jìn)各項(xiàng)小區(qū)事務(wù)可得到很好的正反饋；物業(yè)公司配合度高，在萬科物業(yè)的積極運(yùn)營下，小區(qū)每年較為穩(wěn)定的公共收益成為實(shí)施改造的主要資金來源，加之萬科物業(yè)自我加壓，實(shí)施的改造工程質(zhì)量可靠。
張立志說，第一次“栽跟頭”在施工外包上，所以第二次下定決心自己做，利用現(xiàn)有的工程團(tuán)隊(duì)，打磨施工能力。“墻面滲水怎么修？起砂的地面怎么硬化？用什么材料最合適？我們起初也不會，就派人去學(xué)習(xí)�，F(xiàn)在把整個(gè)流程都摸索成熟了，也陸續(xù)在其他小區(qū)復(fù)制了�！比f科物業(yè)甚至出資買了2臺地坪研磨機(jī)，每臺價(jià)值30萬元，一年可以打磨50多萬平方米地坪。
設(shè)備是自己的、工人是自己的，所以工程費(fèi)用極低。去年11月，萬科物業(yè)啟動另一個(gè)小區(qū)——建鄴區(qū)恒山花苑的地庫修繕出新工作。根據(jù)評估的工程造價(jià)，如外包要花100萬元，萬科物業(yè)自己做，費(fèi)用不到50萬元。
要實(shí)現(xiàn)小區(qū)微更新，還得解決好“錢從哪里來”的問題。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華說，濱江奧城觀瀾苑小區(qū)的自主微更新模式很好，業(yè)主自籌一點(diǎn)、公共收益補(bǔ)貼一點(diǎn)、維修基金出一點(diǎn)，多管齊下，不僅改善了小區(qū)的老舊面貌，也實(shí)現(xiàn)了多贏。但該模式需要一事一議，實(shí)施起來不簡單。他建議，有關(guān)部門可針對小區(qū)微更新出臺指導(dǎo)實(shí)施方案，結(jié)合房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)制度，讓小區(qū)微更新有章可循、更加規(guī)范有序。
記者 劉 霞
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