市民邢先生最近打贏一場(chǎng)官司，終于可以成為所購(gòu)安置房的產(chǎn)權(quán)人。安置房正式進(jìn)入無(wú)錫樓市以來(lái)，與邢先生有類(lèi)似經(jīng)歷的買(mǎi)房人并不少。安置房買(mǎi)賣(mài)該如何順利跨過(guò)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)這最后一道關(guān)口？記者咨詢(xún)了法律界相關(guān)人士。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

糾紛：dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

買(mǎi)房人起訴賣(mài)房人家屬要求過(guò)戶(hù)dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

邢先生夫婦經(jīng)過(guò)努力，于2010年10月買(mǎi)下位于錫山區(qū)某小區(qū)的一套拆遷安置房。這本是一件令人歡喜的事，可買(mǎi)房之路在過(guò)戶(hù)這“臨門(mén)一腳”上卡殼了，買(mǎi)來(lái)快10年的房屋因賣(mài)房人離世無(wú)法順利過(guò)戶(hù)，這讓邢先生郁悶不已。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

原來(lái)，當(dāng)年賣(mài)房子的林先生拆遷分到三套安置房。雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定賣(mài)給邢先生的一套房子面積為92平方米多，總價(jià)22萬(wàn)元，合同還約定林先生夫婦協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。合同簽訂后，邢先生夫婦交付房款，高高興興搬進(jìn)新家，一直住到現(xiàn)在。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

以前的安置房受政策限制不允許過(guò)戶(hù)，一晃到了2016年11月，林先生因故過(guò)世，剛巧當(dāng)年無(wú)錫市人民政府出臺(tái)文件，征地拆遷安置住房在滿足一定條件后，可從12月1日起上市交易。邢先生購(gòu)買(mǎi)的房子滿足辦理相關(guān)手續(xù)及上市交易的條件，眼看著房子終于要真正屬于自己了，滿懷喜悅的邢先生找到林先生的妻子和子女，要他們配合自己辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，沒(méi)想到遭遇一盆冷水。邢先生幾經(jīng)溝通無(wú)果，將對(duì)方起訴到錫山區(qū)法院，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同并協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

“繼承了遺產(chǎn)，也繼承了法律義務(wù)。”錫山區(qū)法院審理后支持了邢先生的訴訟請(qǐng)求，民二庭法官黃曄表示，根據(jù)《合同法》及《繼承法》相關(guān)條款，雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，邢先生已交付價(jià)款并實(shí)際占有房屋，該合同應(yīng)繼續(xù)全面履行。這起案件中，林先生過(guò)世后，其法定繼承人若未依照法律規(guī)定的方式明確作出放棄繼承的表示，依照繼承法的規(guī)定，繼承人依法享有對(duì)涉案房屋的所有權(quán)利與義務(wù)，即配合房屋買(mǎi)受人辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，并不得以涉案房屋與己無(wú)關(guān)為由拒絕配合辦理相關(guān)手續(xù)。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

現(xiàn)象：dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

上市交易“激活”過(guò)戶(hù)糾紛dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

從多家區(qū)法院詢(xún)問(wèn)得知，隨著安置房交易政策放開(kāi)，滿足條件的安置房陸續(xù)涌入無(wú)錫樓市，這兩年法院受理了不少安置房買(mǎi)賣(mài)糾紛。大部分的案件為賣(mài)房人要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，或買(mǎi)房人起訴要求賣(mài)房人配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。從市中級(jí)人民法院了解到，近兩年涉及安置房買(mǎi)賣(mài)的合同糾紛比較多，但是上訴案件比例不高，大多數(shù)糾紛在區(qū)法院就調(diào)解和判決結(jié)束了。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

法律界人士指出，與商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛不同，安置房買(mǎi)賣(mài)糾紛存在幾個(gè)特點(diǎn)。首先，房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，房款已支付完畢，買(mǎi)房人甚至已入住多年；其次，不管實(shí)際居住人是誰(shuí)，只有獲得拆遷安置的賣(mài)房人才能領(lǐng)取到房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；受到此前政策約束，房屋長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，使得買(mǎi)賣(mài)雙方一直“按兵不動(dòng)”；安置房買(mǎi)賣(mài)大多不能一次性將所有手續(xù)辦理完畢，后續(xù)手續(xù)通常要賣(mài)房人配合辦理，當(dāng)可以上市交易，沉積下來(lái)的問(wèn)題就變成了矛盾。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是房屋買(mǎi)賣(mài)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，當(dāng)安置房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證成為握在手里的一張牌，那么就會(huì)引發(fā)紛爭(zhēng)。有些情況下，雙方進(jìn)行協(xié)商，買(mǎi)房人愿意再支付幾萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元，賣(mài)房人答應(yīng)立即辦理過(guò)戶(hù)，事情在對(duì)簿公堂前解決了。有些情況下，雙方要求相差懸殊，就無(wú)法調(diào)解成功。市民王阿姨名下有幾套安置房，其中賣(mài)出的一套登記在她一個(gè)人名下，王阿姨提出賣(mài)房時(shí)有一個(gè)兒子沒(méi)同意，不答應(yīng)過(guò)戶(hù)。法院審理之后，要求王阿姨協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)。而土地收益等費(fèi)用每年調(diào)整，由于王阿姨遲遲不給過(guò)戶(hù)，買(mǎi)房人為此要多交幾萬(wàn)元費(fèi)用，法院還要求王阿姨承擔(dān)買(mǎi)房人的損失。另一起糾紛中，市民孫先生多年前購(gòu)買(mǎi)了一套房屋以及車(chē)庫(kù)，后來(lái)賣(mài)房人領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，卻以各種理由拒絕配合過(guò)戶(hù)。經(jīng)過(guò)幾番交涉事情都沒(méi)有進(jìn)展，孫先生發(fā)現(xiàn)賣(mài)房人竟把這套房屋抵押了出去向他人借款。孫先生起訴要求賣(mài)房人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并賠償土地收益費(fèi)用上漲損失，還要求注銷(xiāo)該房屋的抵押權(quán)登記，最后孫先生勝訴了。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

分析：dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

房?jī)r(jià)今非昔比賣(mài)房人內(nèi)心糾結(jié)dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

隨著城市發(fā)展和公共設(shè)施配套改善，市區(qū)一些安置房小區(qū)交通方便，周?chē)袑W(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)等，居民生活便利。相比同類(lèi)地區(qū)的商品房，安置房?jī)r(jià)格優(yōu)惠，因此在明知可能存在產(chǎn)權(quán)“后遺癥”的情況下，有些人仍愿購(gòu)買(mǎi)安置房。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

對(duì)于安置房買(mǎi)賣(mài)糾紛的產(chǎn)生，錫山區(qū)法院立案庭審判員柯菲菲表示，按照規(guī)定安置房在滿足安置時(shí)間滿五年，補(bǔ)繳土地收益以及享受優(yōu)惠的有關(guān)規(guī)費(fèi)等條件下，獲準(zhǔn)上市交易。其實(shí)早在政府文件出臺(tái)之前，安置房的私下交易就已較為普遍。合同在前，過(guò)戶(hù)在后，中間間隔時(shí)間很長(zhǎng)，這為違規(guī)行為的產(chǎn)生留下了大量操作空間。而近幾年無(wú)錫涉安置房交易糾紛大量產(chǎn)生，究其原因在于房屋市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲，容易讓出售方產(chǎn)生動(dòng)搖。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

無(wú)錫的房?jī)r(jià)在十幾年間翻了幾個(gè)跟頭，早前買(mǎi)賣(mài)時(shí)花費(fèi)十幾萬(wàn)元、二十幾萬(wàn)元的房子，如今價(jià)值已躍升到上百萬(wàn)元。面對(duì)房屋升值，一些領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)證的賣(mài)房人，沒(méi)有享受到升值“紅利”就要把這本證轉(zhuǎn)給別人，心里肯定不是滋味。就連產(chǎn)權(quán)人的子女，也會(huì)跟著出現(xiàn)心理不適，覺(jué)得一大筆財(cái)產(chǎn)飛走了。于是一些賣(mài)房人花式出招，想出各種法子希望在經(jīng)濟(jì)上獲得“補(bǔ)償”。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

梁溪區(qū)法院揚(yáng)名法庭法官李琪霖表示，安置房買(mǎi)賣(mài)糾紛多數(shù)是賣(mài)房人反悔引起的，賣(mài)房人的心情固然能理解，可是話說(shuō)回來(lái)，在十多年前幾十萬(wàn)元對(duì)照當(dāng)時(shí)的家庭收入水平也是相當(dāng)大一筆錢(qián)款。一些安置房按照當(dāng)時(shí)市價(jià)確實(shí)只值那么多，而且賣(mài)房人是自愿簽合同，所以當(dāng)過(guò)戶(hù)前賣(mài)房人流露出讓買(mǎi)房人“補(bǔ)房?jī)r(jià)”的想法，買(mǎi)房人也會(huì)不樂(lè)意。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

提醒：dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

買(mǎi)賣(mài)雙方都要遵循契約精神dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

江蘇法舟律師事務(wù)所律師張虎告訴記者，這兩年接到了不少市民咨詢(xún)安置房買(mǎi)賣(mài)和過(guò)戶(hù)法律問(wèn)題。咨詢(xún)的問(wèn)題主要集中在兩個(gè)，第一個(gè)是安置房買(mǎi)賣(mài)合同究竟有沒(méi)有效力，第二個(gè)是如果一方拒絕履行買(mǎi)賣(mài)合同的情況下，另外一方有沒(méi)有法律上或其他的解決渠道。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

據(jù)了解，安置房買(mǎi)賣(mài)本身存在一些不確定因素，比如有些房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，拆遷安置協(xié)議已簽好，但具體的樓棟樓層并不確定。又如拆遷安置協(xié)議上有房屋大致面積，到手的房屋實(shí)際面積會(huì)有一點(diǎn)來(lái)去。買(mǎi)賣(mài)雙方私下簽的合同，往往不像商品房買(mǎi)賣(mài)格式合同那么規(guī)范，有時(shí)就會(huì)留下不明晰的部分。有的人認(rèn)為安置房沒(méi)有領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，與商品房交易不同，覺(jué)得買(mǎi)賣(mài)可以解除或者視為無(wú)效。對(duì)此張虎說(shuō)，無(wú)論有沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)證，雙方正常簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同在法律上都是有效力的。至于第二個(gè)問(wèn)題，發(fā)生糾紛后雙方可以協(xié)商處理，也可以通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

房屋買(mǎi)賣(mài)并非一手交錢(qián)一手交鑰匙那么簡(jiǎn)單，當(dāng)中有許多專(zhuān)業(yè)知識(shí)，安置房買(mǎi)賣(mài)因?yàn)槠涮厥庑�，更存在需要注意的地方。李琪霖指出，市民如果�?gòu)買(mǎi)安置房，首先得確認(rèn)賣(mài)房者是不是拆遷安置協(xié)議上的房屋權(quán)屬人，不能看到對(duì)方拿把鑰匙出來(lái)，聽(tīng)說(shuō)房子是他們家的就簽字買(mǎi)房子；其次，買(mǎi)房人要確認(rèn)能否與房屋權(quán)屬人辦理交易手續(xù)，如果權(quán)屬人已去世，那么會(huì)涉及與繼承人溝通等問(wèn)題，如果繼承人不同意或者相互之間意見(jiàn)不統(tǒng)一，事情就會(huì)變得復(fù)雜。張虎建議，有意向購(gòu)買(mǎi)安置房的市民，要選擇已取得不動(dòng)產(chǎn)證并且具備上市條件的房子，減少買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的不確定因素。在交易時(shí)，要確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)有名字的所有人員都簽字同意房屋轉(zhuǎn)讓。更重要的是，合同雙方都要提倡契約精神，維護(hù)合同誠(chéng)信交易，不能隨便毀約。dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)

（案件當(dāng)事人均為化名）dBa新江南網(wǎng)|江南區(qū)域知名綜合門(mén)戶(hù)網(wǎng)