碧桂園，沒扛��？
深夜時刻，碧桂園沒扛住。
碧桂園突然宣布，11只境內(nèi)債停牌，包括16騰越02、19碧地03、20碧地03、20碧地04、21碧地01、21碧地02、21碧地03、21碧地04、22碧地02、22碧地03以及一只未公開發(fā)行的私募債。
前面的數(shù)字代表的是發(fā)行年份，后面的數(shù)字是編號。16騰越02這只債券發(fā)行的票面價格為100元，而今實時交易價已經(jīng)跌至30元。在8月9日的時候，16騰越02債券跌至25.5元的最低價，盤中反彈，保障20%，升至35元，隨后又回調(diào)至30元。如果這時候去抄底，用30元的價格買下這支債券，碧桂園要是恢復(fù)償付能力，算上利息，就能暴賺240%以上。
但情況不容樂觀。這是一只7年期的債券，到今年的10月21日就到期了，需要償付本金加利息，年利率為4.5%，發(fā)行總規(guī)模20個億。碧桂園能不能拿出來這筆錢，情況很不明朗。19碧地03債券也已經(jīng)跌至26.7元，發(fā)行價為100億，總發(fā)行規(guī)模30億，票面年利率4.98%，在今年的11月20日就到期了。
上述11只債券總額大約在160個億，其中最緊急要償付的是16騰越02和19碧地03兩只債券，金額不算特別大，一共50億元。
2022年底時，碧桂園賬上可使用現(xiàn)金余額為1475.5億元。即便上半年凈虧450-550億，碧桂園的現(xiàn)金流應(yīng)該也還沒有耗盡的地步。碧桂園真正的風(fēng)險來源于銷售，2023年1-7月，碧桂園權(quán)益銷售額累計1408億，同比下降35%。要是和2021年相比，碧桂園的權(quán)益銷售額下滑了61%。更糟糕的是，這種螺旋式的惡性循環(huán)還沒有走到盡頭。在剛剛過去的7月份，碧桂園權(quán)益銷售額較2021年暴跌78%。
和恒大爆雷不同的是，碧桂園是一家符合央行三道紅線的民營房企。根據(jù)央行發(fā)布的三道紅線，房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率要低于70%，凈負(fù)債率不得高于100%，現(xiàn)金短債比大于1。
碧桂園的這三個數(shù)據(jù)分別是69.4%，40%和1.6，財務(wù)數(shù)據(jù)完全達(dá)標(biāo)。2021年底，碧桂園賬戶上還躺著1800多億的現(xiàn)金余額。在一眾民營房企中，碧桂園顯得鶴立雞群，這也讓碧桂園成為許多業(yè)主信賴的品牌。當(dāng)恒大、融創(chuàng)躺平、擺爛，等著政府來救市時，碧桂園正常經(jīng)營，正常交樓。
2022年，恒大只交付了30.1萬套房子，而碧桂園交付了近70萬套。2023年上半年，碧桂園依然完成了27.8萬套房子的交付。可作為宇宙第一大房企，僅2023年，碧桂園手里就還有70萬套房子需要交付。一般來說，越接近交付年限的房子，工程量就越接近于完成，可能就差那么最后一點點，如水電安裝，內(nèi)部裝修，電梯入戶，外墻刷漆、門窗安裝等。
全國絕大部分爛尾樓都不是沒有動工，而是已經(jīng)封頂，卻沒有足夠的現(xiàn)金完成最后的交付。隊長知道，每一次房企陷入財務(wù)危機(jī)，都會有一群人冷嘲熱諷。這些房企真該死，炒高房價的都是這些房企。對于這些人的嬉笑怒罵，隊長沒有什么好說的。但是，我們不能把眼睛只盯著房企。碧桂園的合作供應(yīng)商企業(yè)一共有3.3萬家，背后是上百萬個工作崗位。
碧桂園自己也是一個龐然大物，員工總數(shù)超過30萬。中國外貿(mào)出口增速已經(jīng)是四連跌，出口達(dá)到三年來最低水平。嚴(yán)格來說，降房價、救房企，穩(wěn)就業(yè)，并不沖突。在隊長看來，這時候，最需要站出來的就是銀行。銀行對房企、對購房者共同讓利。一方面，讓銀行延遲對房企的債務(wù)追索，或者主動降低房企的存量貸款利率，另一方面，大幅調(diào)低購房者的存量房貸款利率，調(diào)低購房按揭貸款利率，讓買不起房的年輕人，買得起房子。
如果銀行這邊不松手，不僅是購房者難受，房企也承擔(dān)巨額的利息成本。金融業(yè)應(yīng)該到了為實體建筑業(yè)讓利的階段了。銀行與房企本就是一榮俱榮，一損俱損的利益共同體。一味地犧牲房企，銀行最后也會被拖下水。
通過銀行讓利，讓房企回籠資金，完成保交樓任務(wù)。房貸利率低了，居民的可支配收入就多了，在外貿(mào)疲軟的時候，內(nèi)需消費也能刺激經(jīng)濟(jì)增長。不說推動經(jīng)濟(jì)高速增長，至少銀行也要為中國經(jīng)濟(jì)的托底與反彈去貢獻(xiàn)一份力量。
房企最怕的是，交樓交不出，商譽受損，更加沒人買了，進(jìn)入惡性循環(huán)。到時，收不到房的業(yè)主出了罵房地產(chǎn)老板沒良心外，誰來解決這個爛尾樓呢？輸出情緒很容易，可解決問題才是最難的。不管碧桂園有多難，各方都要齊心協(xié)力，共同妥善解決保交樓，盡量避免房企供應(yīng)商大批破產(chǎn)倒閉。當(dāng)農(nóng)民工都找不到工作的時候，農(nóng)民工的孩子又哪來的學(xué)費上大學(xué)？
當(dāng)年，多少農(nóng)村孩子就是靠著老父親在工地上搬磚，供養(yǎng)孩子上完大學(xué)的？在農(nóng)村有一塊地，有一口飯吃，餓不死，可看病、上學(xué)、養(yǎng)老、交電費，交醫(yī)保，都需要現(xiàn)金，不是種地就能解決的。
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